さてタイトル通りですが、30歳を契機に資産運用を勉強、開始してはや4年、34歳になったところで、不動産投資を始めることにしました。
いわゆる区分ワンルームマンション投資と言われているやつです。
これ医者あるあるですが、医者はこのマンション投資に良くない印象を持っている人が多いです。その理由はいわゆる営業電話の多さによるところが大きいんですよね。
具体例をあげると
勤務中のクソ忙しい時間帯に、電話交換から「～病院の～先生からお電話です」や「～会社の～様からお電話です」と聞いたことない名前から連絡があり、これ業務を理由に断ったらまずいのかな？というような取次依頼がきます。
電話をつないでもらうと、
「先生、お忙しい時間に申し訳ありません。少しお時間を頂きたいのですが、先生が様々な学会に参加されているときの交通費や宿泊代を全て控除して節税する方法を御存知ですか？」
ときます。自身がなんの業者かは名乗りません。
この時点で不動産営業確定なんですが、当然業務中のクソ忙しいときは、業務を中断された怒りのままに「結構です！」といって電話を切ります。
まあ午後の業務が一段落ついたときなどは、少しこの先を聞くこともあります。「ほう。どういう方法ですか？」と聞きますと
「じつはマンションを購入して、その経費として交通費を計上する方法なんです」
と続きます。そしてアポイントメントをなんとか取ろうとしてくるんですね。
ただ普通に考えて、向こうから飛び込みで営業してくるこういう電話、胡散臭さの塊ですよね。騙そうとしているとしか思えません。
そもそも取次の段階で、不動産業者というと断られると分かっているから名前を騙るんですが、その時点から騙してますし。あとそんな簡単に所得を控除する方法があるんならこの情報化社会、世の中の医者はみんなやってるはずで、そうじゃない時点でダウトです。ふるさと納税とかはみんなしてますし。
そして医局で
「さっき外線でどっかの先生から電話かかってきたと思ったらマンション投資の営業でさ～気分悪いわ～」みたいな話のタネになるわけです。
つまりだいたいの医者にとってマンション投資＝飛び込み営業電話＝胡散臭い and 詐欺みたいなもん
というイメージなんですね。
あともう一つ悪い印象をもつ原因となったのは、自分の大学時代の同級生が、研修医(医者になって1-2年）の時期にマンション投資を始めたらしいという噂があり、他の同級生達の間で飲み会の話のタネに盛り上がっていました。
というのもその同級生、部活の後輩たちに急にマンション投資しないかって連絡をしてきてたらしいんですよね。それで噂が広まったわけです。
上記マンション投資に胡散臭いイメージがある上にこのエピソードだと、なんならねずみ講みたいなイメージが追加され、さらにマンション投資に対するイメージが悪くなりました。
さらにその同級生はマンション投資に失敗して結局数年後に数百万損した、という話を伝え聞きます。もうイメージ最悪ですね。
当時の自分は上記のように、詳しいマンション投資の仕組みなど全く知らないまま、漠然と悪いイメージをもっていました。まあ持って当然かなと思います。
※ちなみに今回不動産投資を始める前にその失敗した同級生にも話をききましたが、どうやらよく吟味せずに粗悪な新築ワンルームを掴まされたとのことで、損失が膨らむ前に損切りしたということらしいです。後輩の勧誘についても紹介料やキャッシュバック目当てでしょうね。
さてそんな自分ですが、30歳でIDeco、NISA、Wealth Naviを初めて4年、このコロナ渦での好調な株価にも支えられ資産は少しずつ増え、また貯金も増えてきた段階で、資産運用、ポートフォリオの変更について再度考える時期になっていました。
というか相変わらず独身、そしてコロナ渦で、お金を使うことも減って預金が増えていく一方だったんですね。
よく資産運用の三本柱といわれるのが現金・株式・不動産です。そのことは知ってましたので、銀行にお金を預けてても仕方ないし、ろくに勉強せずにイメージだけで頭ごなしにマンション投資を否定することもないんじゃないか。またマンション投資も事業として成り立っている以上、必ずしも詐欺ではないのではないか、勧誘電話についても一度話をちゃんと聞いてみようかな、と考えるようになりました。
そんな2021年の1月頃、いつものように勧誘電話がかかってきました。
業者A「突然すみません。先生の学会の交通費や宿泊費などを控除する方法が～」
自分「はいはいマンション投資ですね。まあ投資や節税の仕組み自体は興味があります。」
業者A「本当ですか！具体的にはマンション投資の事業として交通費などを経費として計上できるんです！ぜひ一度アポイントメントを～」
自分「会うのは嫌なので資料とかあれば送ってくれますか？」
業者A「・・！ わかりました、では資料を送付しますので、ぜひまたご連絡下さい！」
ということでその数日後、資料と、ご丁寧にマンション投資の本が病院宛で送付されました。
ちなみにこの業者は医師専門の不動産チームとのことで、頂いた資料は自社ブランドの大阪の新築ワンルームマンションの契約を進めるものでした。ちなみに付属していた本も新築ワンルームマンションを勧める本です。
その契約書をみながら、自分は初めて、不動産投資（というか区分マンション投資）がどういうものなのかを理解します。
その資料の内容は以下のようなものでした
・新築マンション１室(2000万くらい)を35年ローンで購入して、日々のローン返済(7万くらい）をマンションの賃料(8万くらい)で充当する
・管理費などもあり月々の収支は少しマイナスだが、高所得者の医師には高い節税効果を誇るのでマイナスを相殺できる
・さらに学会の交通費などを経費計上できるので更に控除額が増えて、節税額は上がって得である
・35年たてばそのマンション自体が自分のものになり、資産にもなるし年金にも使える
といったものです。
そしてシミュレーションでは、1年間満室経営だった場合と、半年間空室があったときの2パターンが添付されており、節税効果を全面にだした資料がはいっていました。半年間空室のときは60万ほどの節税です！という内容です。
これ、マンション投資に詳しい方にとってはツッコミどころ満載なんですが、当時全く無知の自分にとっては結構アリなんじゃないか、と思いました。
ただ高額の借金をするというのが気持ち的に嫌だという理由で見送ることとしました。
その後この業者から後日電話がかかってきましたが、その理由で断りました。業者さんは「ぜったいお得なんですが・・」とすごく恨めしそうでしたが。
後から考えるとこの物件はブラックもブラック。契約していたら失敗した同級生よろしく、自分も多くの損失をかかえることになったでしょう(いずれ別記事にて）。
その後、上記業者から送られてきた新築ワンルームマンションを勧める本を一応読み(Amazonではクソミソな評価でしたが）、賃料でローンを返済する、なんとなくマンション投資のイメージはできてきたんですね。ただ節税になる、という理屈についてはイマイチ理解ができていませんでした。
もう少しちゃんと勉強しないとな～と思っていましたが、本業も忙しくなかなか勉強の時間もとれませんでした。
そんななか、2021年3月に再度別の業者から電話がかかってきます
業者B「先生、学会などの交通費や宿泊費を～」
自分「あーマンション投資ね。ただ資産運用の手段として不動産投資に興味はもっていますし節税の仕組みに興味があります」
業者B「さすが先生よくご存知で！詳しいことも一度しっかりお話しますので是非一度アポイントメントを」
自分「じゃ話ききましょか」
業者B「ありがとうございます！」
ということで、電話がかかった週末、病院近くの喫茶店まできてくれました。話を聞くと横浜から来たとのこと(自分は京都在住）。
そこでマンション投資の基本から、1-2時間程度詳しく教えてもらいました。
話の内容はマンション投資のメリットは3本柱で
・年金対策になる
・生命保険代わりになる
・節税になる
のお話でした。
年金対策というのは、35年後のローン完済後はそのマンションが手に入るので、資産価値＋賃料が入ってきて、不労所得が手に入ります、というもの。
生命保険代わりというのは、自分が何かあった際にはローン返済分が団体信用生命保険で返済されるので、まるまる資産が残せるというもの。
節税については、各地で行われる学会の交通費や宿泊費を「不動産投資の視察や情報収集」といった目的で雑費として経費計上して所得から控除できるというものでした。
この節税についてはどうしても腑に落ちず、そもそも不動産の視察なんぞしないのに計上しちゃってよいのかと純粋な質問をぶつけてみました。
業者B「一般的にほかの方々もしております。正直なところ、役所も一人ひとりにそこまで構ってられません。もちろん雑費は多すぎれば目をつけられますが、だいたい年間70万程度なら問題ありません。100万超えても良いという業者もいますがそういうとこは怪しいですね！」
ということ。当時はふーんそうなんですね、と聞いてましたが、これはどう考えても脱税ですね。しかしこういった勧誘がまかり通っているのは事実のようです。
ちなみにこの業者さんが勧めてきたのは大阪の本町駅近くの好立地の中古築浅マンションでした。新築マンションと違ってしっかり収入も出ますので、月々の収支もプラスになります！そして資産価値もあり空室リスクも低いです！というお話でした。
後で振り返るとこの業者Bさんは節税の話はともかくとして、少なくとも業者Aよりはまともな物件を紹介してくれてましたね。
ただ節税の話を全面に出してマンション投資を勧めることがまず胡散臭かったのと、名刺をもらった会社を調べてもろくにホームページもヒットしないような会社で、そもそも向こうから電話してくる営業な時点でそこに乗っかるのはどうかと思い、結局断りました。（しつこく電話はかかってきましたが）
業者Bさんのマンション投資の話については団体信用生命保険や不労所得というのは納得できるところもあり、また多少の節税効果はあるのかもしれないのはわかったのですが、上記の二人の業者からの話を聞いていて、どうしても引っかかっていたことがありました。
それは
結局多額の借金を返済して35年後にマンションを手に入れたとして、そんな古い建物に資産価値なんてあんの？そして老後に月数万円のプラスって、そんなに老後の生活の足しになんの？
というところです。
でも資産の3本柱として不動産があるのは事実で、じゃあまともな不動産投資ってなんなのか？ということに興味が湧いてきました。
そして業者から教えてもらうんじゃなく、今後のポートフォリオ構成に不動産を組み込むべきなのか、これまでの株式や投資信託などと同様、自分で勉強する必要があると強く感じました。ここから1ヶ月、仕事の合間を縫って不動産投資(主にマンション投資）を勉強することになります。
その２に続きます。
