さて、2021年春から中長期的な資産拡大の手段として、好立地築浅区分マンション投資を開始した私momizi。
東京と京都の4つの区分マンションに対してtotalで10%ほどの頭金をつっこみました。
この時点でキャッシュフローは月々おおよそ+60000円です。
残り700万ほど不動産投資にまわせる余剰金がありましたので、その使用方法として繰り上げ返済ではなく追加で現金一括の築古戸建てを購入することとしたのでした。
そのあたりの詳細はこちらの記事にて
さて、築古戸建を購入すると決意してからは、まずは条件の設定と不動産ポータルサイト巡りです。
購入条件としては
・購入予算は諸経費込みで500万以上800万未満(販売価格~750万)
・実質利回り10%以上
・関西圏で土地勘のあるエリア
・築古でも新耐震基準(2021年時点で築39年以内)
・3-4LDKのファミリータイプ
・都市ガス、上下水道。(井戸や浄化槽はNG)
・都心部へのアクセス良好でそこそこは競争力のある物件(田舎は避けたい)
・築古でもある程度リフォームされており、きれいな物件(リフォームする余裕も知識もない)
としました。
よく楽待コラムや戸建投資Youtuberの動画を見ますと、100万以下の物件は買いやら利回り30%からが勝負やら、鬼の指値とか、もはやパラレルワールドの話かと思うような内容もありますが、投資初心者のリアルワールドでそんな物件は巡り会える気がしませんし、あれこれ不動産会社へヒアリングするほどの時間もやる気もありません。
指値も絶対にしたほうが良いとよくいろんな記事に書いていますが、リフォームするわけでもないし指値をきかせる理論武装もできませんしね。
区分投資も同様のスタンスですが、手間を省略するかわりにある程度お高めの物件も許容するスタンスなわけです。いい物件が出るまで待ち続けるのも結局機会損失になりますので。
そしていろいろポータルサイトの物件をみると上記あたりが妥当な範囲かな～と思いました。
空き家を購入してからの賃貸付は面倒なので、狙いはリフォーム済のオーナーチェンジ一択です。このため利回りが下るのは許容内です。
広さとしては長く住んでくれそうなファミリータイプの3-4LDKが鉄板でしょうか。駐車場はほしいですが、交通の便がよければなしでも可。
また家賃が3-4万とかの安い物件は入居者の属性が低下しそうで滞納リスクも怖いので、家賃7～9万あたりがよいな～と。
そう考えると500～800万クラスの融資のつきにくそうな物件を現金買いできれば強いかなという判断ですね。自分の武器は現金力くらいなので・・
しかし当たり前といえばそうなんですが、京都市、大阪市、神戸市などの好立地ではなかなかこの条件の物件が、みつからない！
関西都市圏の戸建てはファミリータイプでそこそこの築年数(20-30年)と立地でしっかりしたものなら利回り7-8%で1500万～というところでしょうか。立地の良さは利回りの低さにモロに反映されてきます。
500～700万の価格帯で利回り10%であれば、都会部なら大体築50年前後のテラス(連棟物件）や小さい物件で、しっかりした戸建なら田舎になる、というのが個人的に感じたポータルサイト的相場です。
ポータルサイトに載ってる物件なんて基本ダメ説は区分マンションのときからもよく見聞きした話ですが、このまま探していても納得のいく物件の購入は厳しいだろうなという実感がありました。
ということで、楽待などポータルサイトに掲載している、そこそこの利回りの戸建の取り扱ってる、とある大阪の不動産会社に当たりをつけ、他の物件の問い合わせ込みで、直接電話相談してみることにしました。
ぼく「かくかくしかじかの条件なんですが、現金買いでいけますので、いいのありますでしょうか？」
業者さん「それならちょうどいいのが最近でそうでして・・」
ぼく「すぐ出てくるのね！(うさんくさい・・)」
そして提案してもらったのが、大阪市旭区のとある戸建でした。
物件価格700万円、築37年、家賃90000円のオーナーチェンジ物件で、表面利回り15.4%、最寄り駅までは徒歩13分の住宅街とのこと。
入居者さんは最近世帯で入居したばかりで属性もよく、家賃保証会社に入っているとのことでした。
ぼく「ほうほう（想定より高い利回り！と心躍る）」
業者さん「ただこの物件、借地物件なんですよ」
きた借地物件！よくポータルサイトの利回りソートでトップにでて、よく調べると地代とか保証金にすごい金額を請求してくるやーつ！
ぼく「ああ、借地ですか・・(どうせ高い地代なんでしょ)」
業者さん「ただかなり良心的な地代で更新料などもかからなくて、地代さしひいても利回り13%程度はいきますよ！」
ぼく「ふむ、、まあ一度資料だけでもみせていただけますでしょうか。」
ということで資料を請求してみせてもらいました。
借地物件というのは簡単にいうと、物件を相場より安く購入できる反面、毎月地代を支払わなければいけないんですよね。あと土地の所有権がないので担保価値がない。
ほかにもいろいろなメリットとデメリットがあるのですが、借地物件のメリット・デメリットは、別記事でまたまとめようと思います。
ポータルサイトに出てるような借地物件は価格の安さに伴う利回りの高さが特徴ですが、相殺するような地代の高さがあって、なんとなくマイナスイメージが先行するんですよね。
ということで乗り気ではなかったのですが、送付してもらった資料をみてみると確かに良心的な設定で、地代は月11000円の普通借地権、ほかの契約料や保証金などは不要とのことです。
物件も間口の広い立派な延床面積80m2の3LDKで内装や水回りもリフォームされて綺麗でした。
売り主はセミプロで、空き家を仕入れてリフォームして、賃貸付して売ろうとしているところとのことです。
こちらの不動産会社は家賃の3%で賃貸管理もしてくれるとのことで、購入の諸費用50万円ほどかかるとして、費用が750万円の家賃収入76000円、実質利回りは12%ちょいになります。
大手賃貸サイトの戸建賃貸をみても賃料価格は適正、かつ借地じゃなければ現金買いはとても難しい競争力のありそうな立地の戸建でした。
借地物件のメリットである、立地の割にリーズナブルというメリットと、融資がつきづらいというデメリットを現金買いでカバーできる点から、安定したキャッシュフローマシーンになり、希望に合致する物件だと判断し、契約することにしました。
ということで業者さんに契約の意思を伝え、現金一括買いで購入しました（売り主は業者なのでリフォームして賃貸付けして転売、といった形と思われました。なので指値などする気概もなく）。
以下物件の詳細です
⑤大阪市旭区の築古戸建(普通借地権)
築37年の3LDK 駐車場なし
JR最寄り駅 徒歩13分
物件価格：700万円、家賃：90000円 地代11000円 表面利回り：15.4% 実質利回り：12.6%
現金一括購入
いちど業者さんと面談し、型通りお話をきいて契約して、8月中に手続きを済ませました。
これで区分４件とあわせてキャッシュフローは＋135000円/月となりました。
現金買いの併用は、キャッシュが上がるのでアリですね。結局融資を効かせた不動産投資のメリットは、利益の再投資による複利効果ですから、早期にキャッシュフローを上げていくのは重要な戦略だと思います。繰り上げだけだとどうしても大したキャッシュフローの改善にはなりませんからね・・
ということで、さすがに今年は現金を使いすぎたので不動産の契約は一旦中止しようと思います。
実際4月～8月に不動産投資に使用した金額は2000万ほどになります。月々のキャッシュフローは13万5000円ですが、実際ローン返済の原本返済が月々約15万円あるので、月々の資産拡大は30万円弱のペースです。
初年度は不動産所得税もありますが、このキャッシュフローなら初年度はプラマイゼロくらいの感じでしょうか。
諸経費にもトータル200万くらいは使用しているので、初年度は還付も期待できそうな印象です。
熟練の不動産投資家なら2000万あればもっと有効に一棟ものでキャッシュフローを稼ぐこともできるのかもしれませんが、銀行に寝かせておくよりはいいでしょうし、しっかり繰り上げ返済していけば負けない勝負ができるのではないか、と思っています。
当然減価償却分の物件自体の価値の低下という要素もあるのですが、そこは好立地築浅区分マンションの最大のメリットである資産価値を頼みにしたいところですね。東京オリンピックも終わりましたし、不動産価格がどうなるのかは非常に気になるところですが、そうそう値下がりしないんじゃないかと個人的には思っています。
来年あたりでもうひとつ戸建を買うのも検討しようかな～
また適宜不動産投資関連の内容も記事にしたいと思います。
