さて、中長期的な資産拡大の手段として、区分マンション投資を開始したわけですが、自分が2021年4月-5月に購入した物件について、購入の決め手などを含め、詳細を記載していこうと思います。
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①東京都豊島区の巣鴨駅近くの1K
築10年の1K、中層階、中部屋
巣鴨駅(山手線、三田線) 徒歩5分
物件価格：約2200万円、家賃：83000円 表面利回り：4.8% 実質利回り：3.8%
頭金：500万円 融資1700万円 金利：1.64%
前回の記事で書きました、2つ目の業者さんから提示してもらった区分マンションです。
購入の決め手は山手線沿線徒歩5分程度といった立地と、周囲と比べて家賃が割安であった点です。周辺家賃はだいたい同程度の築年数で87000円-90000円あたりで、10年程度保持しても大きく家賃が下がらないであろうと踏みました。家賃が下がらないということは資産価値が下がりにくいということと同義ですので。
あとはポータルサイトで検索しても満室で賃貸募集が出ていなかった点も安心でした。
こちらについては35年フルローンでの月々のキャッシュフローは+2000円/月という雀の涙の金額でした。
実際には500万円を頭金として入れて、＋17000円/月のキャッシュフローが出るようにしています。
ちゃんとした計算はしていませんが、いろんな書籍で書いてあるように、だいたい区分マンションは頭金2割程度を入れるのがちょうど良いかな、というイメージですね。
実際は月々のキャッシュフローが＋1万円あたりが、固定資産税と修繕費(年間3万円程度を想定)、空室リスクを考慮した際に収支トントンになるラインだと思うので、そこを上回るラインにはしておきたいですね。
②京都市下京区の1LDK
築15年の1LDK、中層階、角部屋
四条駅(地下鉄)、烏丸駅(阪急) 徒歩12分
物件価格：2400万円 家賃：11万円 表面利回り：5.5% 実質利回り：4.5%
頭金：10万円 融資：2390万円 金利：1.64%
こちらも前回記事に書きました、1つ目の業者さんに提示してもらった物件です。
この物件の決め手は、最寄り駅から徒歩10分程度とやや遠めでしたが、いわゆる田の字エリアに属する立地だったのと、フルローンでも十分キャッシュフローがでる値段設定だったというところですね。
京都市の中心部は賃貸需要が高く、東京都と同様にマンション価格が上昇している地域です。そもそも景観条例で高い建物が建てられないのと土地が狭いので、供給が少ないんですよね。新築時より価格が上がっているマンションも多くあります。
あと関西の物件に関しては1Kのサイズではかなり賃料が安いので(5-6万程度)、修繕積立金や管理費でコスト負けして十分なキャッシュフローが出ないんですよね。そんななかの1LDKです。
個人的に一人暮らしで一番住みたい間取りは1LDKです。寝室が別の部屋にあってゆったりできるサイズ感は需要が高いと思うんですよね。あとそもそも1LDKって物件として絶対数が少ないので、競争力も高いんじゃないかと思っています。
その気になれば二人暮しできないこともないですし、そういった層の需要も取り込める気もします。
あと京都市内って自転車社会で、単身者は自転車さえあれば大抵のところにいけるんですよね。好立地であれば駅までの距離はそこまで気にしなくてもいいかな、と。
こちらは業者さんに提案してもらって10分以内に購入の意思を伝えました。
実際のキャッシュフローは35年フルローンで+17000円/月です。頭金なしで月々17000円というのは立地を考えるとかなり魅力的な条件かと思っています。
個人的には関西の人気エリア(京都市中心部、大阪の本町エリア、神戸の三宮エリア）の1LDKは価格帯もちょうど良いので、今後も狙っていきたいなと。
③東京都江東区森下駅近くの1K
築10年の1K、高層階、中部屋
森下駅(大江戸線、新宿線) 徒歩2分
物件価格：2400万円 家賃：9万円 表面利回り：4.5% 実質利回り：3.9%
頭金：400万円 融資：2000万円 金利：1.64%
これはその後、2つめの京都の物件を契約した業者さんから数々の物件を提示してもらって決めた3件目になります。
契約したとき、業者さんにまたいい物件送ってね～！というお話をしていて、LINEで物件を色々送ってもらっていました。
そんななかで提示してもらって購入を決めたのが森下駅徒歩数分以内の築浅1Kでした。
森下駅なんて関西在住の自分には全くピンときませんでしたが、調べてみると江東区のなかでも中央区よりで、大江戸線と新宿線が入っているので利便性の良さそうなところが好印象でした。清澄白河という人気エリアも徒歩圏内です。2400万という物件価格は正直割高な印象はありましたが、駅すぐなので大きく価値が下がることはないであろうという考えで。
また契約したマンションはデザイナーズマンションで外観もスタイリッシュで内装もこだわりがあり、競争力が高そうな点が好印象でした。
こちらは35年フルローンでキャッシュフローが+4000円/月程度でした。
頭金を400万円入れて、＋17000円/月のキャッシュフローにしています。
④東京都豊島区駒込駅近くの1K
築10年の1K、高層階、角部屋
駒込駅(山手線、南北線) 徒歩3分
物件価格：2200万円 家賃：9万円 表面利回り：4.9% 実質利回り：3.9%
頭金：300万円 融資：1900万円 金利：1.64%
こちらは1つ目の巣鴨駅近くの物件を購入した業者さんから5月の平日の日中に連絡があり、これはという物件が出ました！とのことで提示してもらった物件です。
場所は山手線駒込駅から徒歩数分以内の築浅マンションで、非常に外観も立派なスタイリッシュなデザイナーズマンションでした。
住所は豊島区ですが文京区との境目のところで、山手線の駒込駅徒歩数分というエリアの良さ、家賃の割に物件価格がそこそこお手頃、周辺の家賃と比較しても設定が安めであったところが決め手でした。
営業トークでありがちな業者さんからの「おそらくすぐなくなると思います！」の連絡があり、こちらも提示から10分程度で購入の意思を伝えました。
管理費と修繕積立金はしっかり取られるのですが、築浅の割にこれまでの修繕積立金も十分量貯まっており、計画もしっかりしてそうな印象でした。
どちらかのサイトで「修繕積立金は貯金のようなもの！」と言及されていました。実際一棟アパートや戸建てと違って、修繕積立金はこれまでのオーナーさんの捻出した金額のまとめですから、これが多いに越したことはないですよね。うん、修繕積立金は貯金！
こちらの物件は35年フルローンでのキャッシュフローは+2000円/月程度でした。
ここに頭金300万円を入れて、キャッシュフロー+11000円/月にしています。
まとめ
以上、4つの物件を2ヶ月の間に契約したのでした。
現在のところトータルで約9200万円、自己資金は1200万円、現金比率は13%、キャッシュフローは月々＋62000円程度、となります。
不動産所得税や固定資産税を考えると初年度はこれでプラマイゼロくらいでしょうか。まあ初年度だけといわれる経費分の節税効果の還付も期待したいところではあります。
マンション購入を決めた基準の一つとしては、周辺賃料と比較して割安かどうか、資産価値が下がりにくいかどうか、というところです。自己資金を1200万円ほど入れましたが、これは「銀行の預金口座」から「マンション」に移し替えたくらいの気分ですね。当然預金も残して株式投資なども継続しますが、不動産投資を始める前、使う予定のない貯金をどうするか悩んでいたので、銀行に寝かしとくよりはこちらのほうが意義があるかなと思っています。
自分の属性からはまだ融資は引けそうなのですが、借入金の比率をこれ以上に上げるのは金利上昇などのリスクを考えると不安定になるので、ここで融資枠に余力を残しつつ、しばらくはキャッシュポジションを増やして、繰り上げ返済を進めていこうと思います。
家賃の変動や今後読めないところはありますが、修繕積立金と管理費の上昇は中長期的には避けられませんので、それを上回るペースの繰り上げはしていくつもりです。不動産投資の最大のメリットは再投資による複利効果なので、具体的には給与とキャッシュフローをあわせて、年間400万円を繰り上げにまわしていく計画にしています。
今は種を蒔いたような気分で、5-10年間で現金比率を50%まで上げていきたいところですね。さしあたっての目標としては、月のキャッシュフロー＋10万円を目指すことです。
ちなみにあと700万ほど不動産に回すつもりのお金を残しているのですが、この資金をどうするかを現在検討中のところです。ただ積み立てにするよりは現金一括で築古戸建て賃貸をするのも面白いかな～とも思うんですよね。レバレッジは効きませんがキャッシュフローを一気にupさせる手段になり得ますので。
700万の使いみちについては、また別記事でまとめてみたいと思います。
