なぜ不動産投資に悪い印象を持っていた自分が区分マンション投資を始めたのか④ ~購入篇~

なぜ不動産投資に悪い印象を持っていた自分が区分マンション投資を始めたのか④ ~購入篇~

前回は不動産投資を始めるに至る経緯、区分マンション投資を始めるに至った経緯について記載しました。

 

 

不動産投資の他人資本でレバレッジをかけて中長期的に資産を拡大できる手法について魅力を感じ、また区分マンション投資の運用の手軽さと融資の効きやすさから中古の好立地区分マンション投資を行うことに決めたのでした。

 

どうやって購入するか

さて、では購入したいと納得できる物件をどのように探すかです。

思案しました。

 

①1ヶ月前に勉強を始める契機となった電話営業を仕掛けてきた不動産業者

新築マンションを勧めてきたり、違法な節税スキームを勧めてきたりと、少し勉強した後だと怪しさMAXなので契約する気になりません。論外です。

 

②ポータルサイトに乗っている物件

楽待や健美家などに区分マンションは多数掲載があります。欲しい地域の物件の相場を調べるには便利ですが、ブログやYoutubeをみると、

”ポータルサイトに載っている物件というのはいわゆる売れ残り物件、もし良い物件があってもすぐに買い手がつく”

と言及されていて、なるほど確かにな~と。普通はネットに載せる前に優良な顧客に情報を流しますよね。よってイマイチな物件ばかりが多いんじゃないかと、またそんなゴミ物件の中から優良物件を見分ける能力もまったくないので、これも除外。

 

③大手の不動産会社に提案してもらう

区分マンション投資 + 不動産会社

で検索すると様々なサイトがでてきます。

まぁネット検索でおすすめに上がってくる会社というのはそれなりに長年業績をあげていて、悪徳業者である可能性は低そうで、安心感を与えてくれます。まあ大きくミスすることはないであろう。

 

ということで、ネットで検索して良さそうな会社いくつかとWeb面談することとしました。

 

1つ目の大手の業者との面談

最近売上を伸ばしている大手の上場企業の一つのようです。ネットで登録すると翌日に連絡があり、Web面談することとしました。

ちゃんと業者さんからお話を聞くのはこれが3回目です。

前回よりはかなり知識がついているので、業者の話にも十分ついていくことができました。

業者さんのお話の内容としては

・不動産投資の仕組み、インカムゲインとキャピタルゲイン

・生命保険代わり

・老後の資産として(老後2000万円問題)

・インフレ対策

・資産拡大の複利効果について

というおさらいの内容に加え、

・区分マンション投資を行うのであれば基本は東京23区内

という内容を力説されました。

東京23区は今後も人口が増え続けている、離婚率や独身率も高く今後も単身用マンションの需要は落ちない、かつマンションの建設制限があるためワンルームの供給も増えないため資産価値が落ちにくい

という点を強調されました。

有名なブログの東京ワンルームさんや区分マンション投資関連の本でも基本は東京23区内のマンションを勧められていましたので、こちらの内容も納得できるものでした。

ただ自分は関西在住で東京の土地勘がないというとこに不安があったのですが、土地勘というのはマンションの選択に重要ではなく、むしろ土地勘や自分が住みたいマンションといった概念は投資ではアテにならないというお話で、納得できる内容ではありました。

あと好印象であったのは、節税については一切触れなかったことと、区分マンション投資以外の投資方法についても同様にメリットがあることも認めた上で区分マンションを勧めてくれたところでしょうか。節税については初年度のみ、あくまでオマケのようなものとお話されてました。まともです。

業者というのはポジショントークになりますから当然区分マンション業者であれば区分マンションを勧めてくるわけで、そこに注意は必要とは思いましたが、内容については概ね納得かな~と。

 

さて、では説明はともかく、どんな物件を紹介できるんじゃい、というところです。

 

こちらの希望としては、好立地かつフルローンでも十分なキャッシュフローがでる物件で検討したい、と伝えました。キャッシュフローの件でかなり担当さんも悩んでおられましたが、いくつか物件を提示してもらいました。さらっと提示してくれた物件情報を記載しますと

 

A. 墨田区の押上駅から徒歩7分、築10年程度の1K

2400万円で表面利回り4.8%、フルローンでの月間キャッシュフロー +3400円

 

B. 板橋区の要町駅から徒歩8分、築20年程度の1K

2200万円で表面利回り4.9%、フルローンでの月間キャッシュフロー +6700円

 

の物件など(他にもあと数件)、提示してもらいました。

 

みなさまはどう思われますでしょうか?

自分は東京23区の地理や格などはこの話を聞いたときは殆どわかってはいなかったのですが、いわゆる超好立地ではないのと駅から徒歩7-8分というのもそこそこで、予想より購入金額も高くてキャッシュフローもこんなものか・・

というのが正直な感想でした。

今回提示した物件も優良な物件ですぐ契約がついてしまいます!、という契約を早めようとする言葉もありましたので、逆に怪しくなり、別の業者とも面談してまた決めたいと思います、とお話して面談を終了としました。

 

2つ目の業者との面談

つづいてネットで調べた2つ目の業者とWeb面談を行うこととしました。

こちらの会社はそこまで大きな会社ではなさそうでしたが、ホームページ上で立地の重要性、頭金や繰り上げ返済を含めた資産拡大の方針を提案している点が好感が持てたのと、好立地の物件の仕入れ力が強みということでしたので、面談してみることとしました。

こちらの希望としてはどれだけ魅力的な物件を提示してくれるのか、というところなので、一般的な不動産投資の方法や年金や団信の話などは飛ばしてもらいました。

 

まず会社の営業さんからのお話は

・区分マンション投資は1に立地、2に立地である。立地が全てである。

・自社の強み(仕入れ力だそうです)

について力説してもらった後、じゃあどんな物件を提示できるのでしょう?ということで、提示してもらいました。

こちらもいくつか挙げてみますと

 

C. 千代田区の水道橋駅から徒歩3分、築5年の1K

3800万円で表面利回り4.1% フルローンでのキャッシュフロー -1100円

 

D. 豊島区の巣鴨駅から徒歩6分、築10年の1K

2200万円で表面利回り4.5% フルローンでのキャッシュフロー +2000円

 

などの物件でした。

うーん、もっと月々のキャッシュフローが高い物件ないのー? (・∀・ )っ/凵⌒☆チンチン

と聞きましたが、さすがに好立地の物件ではキャッシュフローはよくても数千円ですね・・というお話でした。そんなもののようです。

 

さて皆様、この1つ目の業者さんと2つ目の業者さん、どちらが良い物件を紹介していると思われるでしょうか。

立地や資産価値では2つ目の業者さんのほうが上ですよね。

東京の地理について詳しくなった今の自分ならイメージできていますが、この話を聞いたときはそこまでピンとはきてませんでした。

まぁ物件を提示してもらった直後のイメージとしては、水道橋の物件はキャッシュフローがマイナスで話にならん、あと高すぎて繰り上げ返済とかやってられないなという印象で、除外しました。ただ巣鴨駅の物件についてはアリかも?という感じでした。

一旦持ち帰ることとして、お話を終了しました。

 

そして一戸目の購入

業者からの話が終わり頭を冷やして、自分がどのような物件を購入するべきなのか、希望を書き出してみることとしました。

というのも区分マンション投資関連の一冊で、

・まず自分の欲しい、購入したい物件の条件を書き出すこと

・全てを満たす物件など存在しないのである程度の妥協は必要だが、できるだけ条件にあった物件を購入すること

というアドバイスがあったからです。

 

そして頭でっかちなりに、欲しい物件について箇条書きで書き出すこととしました。

 

①東京23区の主要駅徒歩7分以内

②1500万-2000万程度

③家賃8-9万円

④全額フルローンでのキャッシュフローがプラス5000円以上

⑤築10年程度

⑦購入時に賃貸サイトで空き部屋なし

⑧バス・トイレ別

⑨宅配ボックスあり

⑩1K~1LDK

⑪30戸以上

⑫マンションの口コミ(マンションノート)で良い点、悪い点を確認し、気になる情報がないこと

 

それぞれの理由については別記事に記載します。

 

さてではその上で提示された中で一番良いと思った、2つ目の業者さんのDの巣鴨駅チカの物件について考えてみます。

 

①東京23区の主要駅徒歩7分以内(近ければ近い程良い)  ◯ 山手線巣鴨駅から徒歩圏内

②1500万-2000万程度 ✕ 2200万円とオーバー

③家賃8-9万円  ◯ 85000円程度でした

④全額フルローンでのキャッシュフローがプラス5000円以上 ✕ +2000円

⑤築10年程度 ◯

⑦購入時に賃貸サイトで空き部屋なし ◯ 大手賃貸サイトで調べましたが、空き部屋ゼロ

⑧バス・トイレ別  ◯

⑨宅配ボックスあり ◯

⑩1K~1LDK ◯

⑪30戸以上 ◯

⑫マンションの口コミ(マンションノート)で気になる情報がないこと ◯ 立地や清掃について高評価が多かったです

 

ということで、全てではないにしても、当てはまるところが多かったんですね。

たった2つの業者から物件を10に満たない物件を提示されただけなのですが、その中では一番良いと感じました。

 

 

そして自宅のなかでぐるぐる歩き回り、購入希望の連絡をするか否か、1時間ほど悩み続けました。

だってそうですよ。借金を背負って2000万円程の買い物をするわけです。これまでの人生で一番高かった買い物は車でしたが、たかだが400万円程度でした。それも試乗して、車好きの友人たちからのアドバイスや意見を聞いて、複数のディーラーをまわって、1ヶ月くらい悩んで決めたのです。

あと100万以上の高級腕時計を買った時もめちゃくちゃ悩みました。雑誌をみて百貨店に行って、それこそ2ヶ月以上は考えたでしょうか。はじめて腕にはめたときの感動は忘れもしません。

それを2000万円もの買い物を、現地に見に行きもせず、数物件の提示だけで決めてしまってよいのか?自分はいま大きな間違いを犯そうとしてるのではないか。そんな思考が頭から離れませんでした。

なんか金額が小さいと実感が湧いて損得勘定が動くんですが、数千万円になると麻痺するんですよね。これ、非常に良くないと思います。

 

ただその反面、心の中のもうひとりの自分が訴えます。そうやって悩んで見送ってると、おまえは結局どんな物件も購入できないぞ、時間がすぎる事自体が機会損失ではないか。自分がきめた条件にそこそこ合致するなら、一気に踏み込んでみたほうがよいのではないか。資産価値が落ちにくくて失敗する可能性の低い物件だぞ、35年ローンなんだから急に2000万なくなるわけじゃないんだぞ、色々勉強したじゃん、と。

 

そしてグルグルと数時間歩いて悩んで、購入を前向きに考えていることを業者にメールで伝え、調査報告書など詳しい情報を取り寄せることとしました。

 

結果ですが、この豊島区巣鴨駅近辺の物件が自分の購入1戸目ということになります。

提示から抑えてもらうまでの悩んだ日は1日でした。

 

結局その後の1ヶ月の間に4戸契約(2021年6月現在)したのですが、その後様々な物件をポータルサイトでみて、業者からおすすめ物件を提示もしてもらって少し目利き力があがった?今から思い返してみても、この1戸目の契約に後悔はそんなにないです。

なんせ山手線沿線に徒歩圏内です。なんなら山手線内側です。あと立地に比して家賃が周囲と比べてやや割安な点もあり、空室リスクや家賃下落リスクがかなり低いのではないかと感じています。まぁ今後どうなるかはわかりませんが。

 

そしてすぐに別業者からの2戸目の購入

さて1戸目の物件の契約の意思を業者に伝え、今後の予定などを相談している最中、最初に面談した業者さんから勤務中に電話がかかってきました。

勤務中だったので電話は無視していたのですが、その後PCにメールが届いていました、曰く「条件に合うような良い物件が出ましたので、ぜひとも紹介したい、売り急ぎの物件です」とのことでした。

必死だな~、と思いつつ内容をみてみると、東京ではなく京都の築15年の1LDKで価格は2400万円、家賃は11万円で表面利回り5.5%、実質利回り4.5%の区分マンションでした。

フルローン(金利1.64%)でのキャッシュフローは+17000円/月という案件でした。そしてマンションノートの口コミでも評価も問題なく、むしろ高評価でした。

前回の面談で東京の物件のメリットの話してたのに京都なんかい、というところはありましたが、さて皆様はこの物件、京都市の不動産投資についてどうお考えでしょうか?

 

自分は京都市にずっと住んでますので、京都の場所ごとのイメージは十分あります。また地元の方が好む土地、好まない土地、学区を含めた資産価値の高いエリアというのも肌感覚としてわかっています。ただここは京都に住んだことがない方にはなかなかハードルが高いところでもあります。

また京都市内というのは景観条例によって高い建築物が建てられないので、不動産の投資先として優良なエリアなんですよね。

そしてこのマンションの立地はいわゆる田の字エリアでした。(Wikipedia 田の字地区参照)

 

好立地の1LDKで、フルローンで月+16000円のキャッシュフローは純粋に魅力的でした。管理状態も問題なさそうで、1件目購入ですぐに心のブレーキが解除されていた自分は、気づけば業者さんに連絡し、購入の意思を伝えていたのでした。

このあたり今思い返しても危険な行動ですね。まあ良いんです、当初からマンションは数件、融資1億くらいは引いてレバレッジをかけて運用する予定でしたので。。

この物件についてはまずポータルサイトではお目にかかれない物件であることは間違いないです。そういう意味ではやはり業者で調整してもらうほうが良いな~と感じています。

あとは良い物件があればすぐに契約を考えることを業者さんに伝えていたのがよかったのかもしれません。

 

ここからは契約の手続きです。

それぞれの業者さんに京都まで出向いてもらい、必要書類など色々記載しました。まあ大体のことは代行でやってくれるので、実際に面談は1回だけでした。あとは色々書類記載して郵送で送り返して、融資の確認の電話して、などの作業はありましたが、そこまで負担にはなりませんでした。

 

そして契約の手続きを進めている間にも、ラインで両者の業者さんから物件の提示が適宜ありました。これは自分があと数件は契約する予定があることを伝えていたからですね。

ラインで提示された内容については業務中を除いて極力全てすぐ内容を確認し、購入せず見送る理由、提示してほしい物件の希望について返信していきました。トータル30件ほど東京23区を中心に京都、大阪、神戸、横浜の物件を見ました。

この時の実際追加で購入すべきか、を悩みながらシミュレーションした期間が、自分の区分マンションの相場観を醸成していってくれたかと思っています。そして希望にあう物件2つを追加で購入することとし、1ヶ月の間に4件の契約をすませて今に至ります。

 

詳しい物件の内容や現在のキャッシュフローについては別記事にて。

 

思い返してもかなり思い切った行動をしてしまったわけですが、10年後に思い描いたプランになっているのか、自分でも今から楽しみでもあります。もう少しほかの業者さんとも話を聞いてみてもよかったかな~という気もしてはいますが(^_^;)

今後も適宜収支やトラブル、区分マンションの部屋の決め方などについて記事にしていきたいと思います。

 

記載した記事がこれから区分マンション投資を行おうと考えている方の後押し、あるいは引き止めに役立って貰えればいいなと思っています。