さて2023年も1月が終わりそうです。
そろそろ勤務先からの源泉徴収票が配られて、確定申告が始まる季節ですね。
自分も数日前に職場の源泉徴収票が届き、2023年の確定申告を終わらせました。
区分＋戸建投資を始めたのが2021年の6-7月なので、1年半が経過したことになります。
「不動産投資の節税効果は初年度だけ」
とはよく言われており、逆に2年目以後は節税効果は乏しいことが知られています。ということで2年前の不動産投資の税引前、税引き後CFについて公開します。
まず1年目ですが、自分の場合も節税効果は実感しました。まぁなんてことはなく不動産所得税やローンの契約などで経費計上できる項目が多かったせいですので、何も得しているわけではないんですがね。出費の一部が返ってきているだけの話です。
なんせ初年度は「登録免許税」「不動産所得税」「ローン事務手数料」などで1物件で50万ほど、4物件で250万ほど出費しましたからね(^_^;)
確定申告の還付も予定納税分あわせて100万以上ありました。
2年目はこれらの出費がないので、今後しばらくの収支予測の試金石になるわけです。
どなたかが確定申告は1年の不動産投資の通知表とおっしゃってましたが、まさにその通りかと思います。
前回は不動産投資始めてから1年間の収支や雑感について記事にしましたが、今回は2022年1月～12月での収支になります。
前回の記事はこちら。
では結論からですが、5物件をまとめた2022年度のCFは
税引き前CFは約80万
税引き後CFは約88万
という結果でした。
あれ？？なんか少ない？？
月のキャッシュフローが＋14万ほどキープしているので、税引き前CFは150万ほどは行くと思っていたのに！？
では細かいところを含めて、振り返ってみたいと思います。
①CFが伸びなかった点について
まず思ったほどキャッシュフローが伸びなかった原因は、契約していた東京の区分マンション3つが2022年5-6月に相次いで退去したことにあります。
相次いで連絡が入ってきたのですが、5月あたりという引っ越しシーズンをこえたあたりでの退去連絡だったので、焦ったのを覚えています。
自分は区分4つのうち2つは大手の不動産業者、ほか2つはややマイナーな不動産業者で購入、管理業務を委託しているのですが、こういうところでそれぞれの会社で対応が違う点があって興味深かったです。
まず1つ目の大手の業者は森下のマンションを担当してもらっているのですが、原状回復費用は無料(そういう契約です)、広告費なしで2週間程度で賃貸付けをしてくれました。家賃は同額の91000円で据え置きです。礼金と更新料は業者の懐にはいる契約内容ですが、当方からの出費がないのと賃貸付けが早い点はさすが大手というか、安心感がありました。しかも委託の月の契約料もかなり安いので、文句はないですね。
対して残りの2物件(駒込と巣鴨の物件)については、原状回復費用が請求され、礼金や敷金はオーナー側で受け取れる契約です。まぁこちらのほうが一般的なのかもしれませんが、1物件は2万円程度の原状回復で済んだのですが、もう1物件は15万ほど請求されました。内容はクロス張替えやレバー水栓の交換などです。まぁ直接現場に確認に行ったり修繕をケチるのも考えましたが、遠方で対応も面倒なので、その通りに依頼しました。
シーズンが外れていたのと家賃が相場より安いこともあり数千円upして設定したため、広告費を1ヶ月分つけることにしました。
その後1ヶ月程度で賃貸付はしてくれたのですが、その後、「契約した際には広告費のほかに委託業務をしている業者にも1ヶ月分の家賃分を支払う」という契約があるとのことで、その金額まで請求されました。
これは最初の契約時に確認していなかったのですが、業者からも当然説明はありませんでした。こういう細かいところはしっかりと見ておかないといけないと思いましたね。。
すごい不服でしたが、契約書にサインしているのは自分ですので、やむなく支払いました。# ﾟДﾟ)·;’.
これから区分投資を始められる方も、管理委託業務こういった条項がないかしっかり契約書を確認することをおすすめします。
特に礼金や更新料はオーナーか会社どちらに入るのか、広告費はどうなるのかという点です。
管理委託業者もあらゆるところで金をとってこようと考えていますからね・・
結局1物件につき、広告費2ヶ月分の出費になるというわけです。つまりだいたい20万弱。礼金で補充できない金額になります。これでは月15000円程度のキャッシュフローでは1年分が吹き飛びます。
そんなこんなで契約に伴う出費が嵩み、キャッシュフローが出ませんでした。
入退去で一気に出費がかさむ可能性がある点が注意ですね。
次回退去の際には、
・家賃を相場より下げて広告費はなしにする＋礼金1ヶ月は取得する
・いっそ別の会社に管理委託業務を変更する
など対応を検討しようと考えています。
まぁ契約通りに2023年は退去なく住んでほしいところですほんと(^_^;)
②2年目の総家賃収入と経費
上記の退去に伴う出費もあったんですが、まぁ経費計上するからある程度は返ってくるだろうという皮算用もあったわけですね。
まぁそれを込みで各物件の減価償却と固定資産税、借入金利子、管理費や修繕積立、広告費修繕費を計算するわけです。
詳細をざっくり公開しますと
総家賃収入は約540万円。
経費は減価償却費が約320万、借入金利子が130万、ほか全て合わせてトータルで630万円
という結果でした。
ちなみに雑費は東京に物件を見に行った際の交通費などで数万円程度です。
これでマイナス90万円が還付されるかというとそんな甘くはなく、マイナスの場合は土地の利子がしょっぴかれるので、実際の経費ではマイナス25万円程度でした。
土地代の利子は全体がプラスであれば差し引かれないのですが、マイナスの場合は差し引かれるんですよね。国もあらゆる手段で節税させないようにしてくる感じが腹立たしいですよね。
ということで入退去で色々出費が多かった2022年の不動産投資ですが、キャシュフローがプラスになっているのは現金買いした借地の築古戸建のおかげです。
やっぱりキャッシュマシーンがしっかり1物件あるだけでも安定性がでますね。
そして区分4物件だけで考えると、出費が多かったためCFはトータルで数万円程度になっているわけですね。ほんと区分儲からんな・・
まぁそれでも区分4件のCFだけでみてもプラスはプラスで、残債は200万ほど減っているため、OKということにしておきます。
当初の予定では不動産投資のCFはそのまま繰り上げ返済に回すことを考えているのですが、まだ金利も低い状態なので、現在はもう1物件戸建投資を行って月のキャッシュフローを20万円まで上げることを優先しようと考えています。
月に20万までCFが上がれば、多少の出費はびくともしない体制が作れる気がしますね。
自分の不動産投資の軸は
「区分でレバレッジをかけて残債を減らし、戸建でキャッシュフローを生み出し複利効果を出す」
方針で進めたいと思っています。
不動産投資を初めて１年半になりますが、株式やETFに比べると出資する金額に比べて資産を増やしやすいという点は実感があります。その分融資というレバレッジをかけているわけですが、信用取引にくらべるとリスクは低いと感じますね。
不動産投資一辺倒にはならないよう、国内外株式、海外ETFとバランスをとって投資を行いたいと思います。
