世の中はコロナはいまだ落ち着く気配がありませんね～、第7波はえらいことになっています。
そんな2022年8月。
ちょうど1年ほど前より区分マンション4室と戸建1つを購入し不動産投資を開始しましたので、今回は1年の収支について記載しようと思います。
過去の購入した物件についてはこちらの記事をご参照ください。
まとめますと区分4戸は東京23区の1Kが3戸、京都市の1LDKが1戸。
総購入金額が9200万円、頭金としての自己資金が1200万円、融資が8000万円(ソニー銀行金利1.64%)でスタートしました。
また戸建は借地物件で700万円を現金買い、という状態でのスタートです。
これを1年運用してどうなったかというと・・
結果から書きますと、購入後1年のキャッシュフローは約100万円、ローン残債は7800万という結果になりました。
1年で残債はおよそ200万減って、現金としては100万増えている、資産としては300万増えたということになります。
純粋に資産が300万増えたかというと難しいところで、時間の経過で不動産価格は目減りしていくことを考慮しないといけないのが注意点です。
概ね不満はないのですが、不動産投資の収入や出費などは肌感覚が理解できたので、その点を記載していきたいと思います。
中には思ってたのと違う！と思ったこともありますので、不動産投資を検討してる方はご参考いただければと思います。
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区分では現金はほぼ増えない
2022年5-6月に購入した区分マンション4つはいずれも実質利回り4-4.5%程度の、探せば購入できる普通の物件です。
頭金にもそれなりの金額(1200万)を投入してますので、月のCFは1戸平均15000円、トータルで6万円ほどでした。
不動産投資始める時点は月6万円の不労所得！ワーオ！という感じでしたが、この程度のCFでは運用していると簡単に消えます。
消える原因は、退去に伴う費用、次の賃貸が決まるまでの空室期間、固定資産税、修繕費ですね。
まあここらへんの出費というのは区分マンション投資やめとけ系のネット記事やYoutubeでもよく言及されるところですが、自分の場合も想定より甘かったというのが正直なところです。
実際に、月6万のCFがあっても1年の運用で区分だけではプラス10万ほどという運用結果ですからね。少なっ(^_^;)
正直区分だけでも1年で50万くらいは手残りがあるんじゃないかと考えていました・・
というのも今回運用している区分4戸のうち3戸が、今年の5-7月に退去がありました。
募集も6-8月になりますので賃貸需要のピークから外れたタイミングで、退去の連絡を聞いたときは正直もう少し早い3-4月に退去してよ！と思いましたが、大家にはどうしようもない。
退去時の費用での修繕費や募集にかかる広告費など、ここらへんは管理代行会社によってそれぞれ違いますが、修繕費と広告費1ヶ月などで10-20万円はポンポンでていきました。
そして募集が決定するまでの空白期間は当然家賃収入がはいりません。その間もローン支払いや管理費、修繕積立金の支払いがありますので、収支はマイナスになります。
ということで1戸あたり15000円程度のCFではこれまでの貯めた現金を入退去の際に使い果たす、というイメージです。
ある程度その点は織り込んではいたのですが、購入前のシミュレーションと実際運用した際の経験値というのは全く異なるもので、こんだけお金飛んでいくのか・・と感じたのが実際のところです。入居者さんがいつ退去するかも正直読めないですからね。
だいたい2年に1回で計算すると思いますが、それが引っ越しのハイシーズンにかかるとは限らない、という点も考えが足りませんでした。
幸い3戸とも東京の好立地ですので、オフシーズンではあるものの2～4週間で次の入居者さんは決まりました。
キャッシュフローは現金の戸建てが強い
上記の通りで、お察しの通りといいますか、運用1年のCFの100万円とは、ほぼ戸建て物件が稼いだCF、ということになります。
多少の修繕の出費はありましたが、やはり75000円のCFが毎月入っているのは大きいです。
現金買いというのは強いということを改めて実感しました。借地なので月1万程度の出費はありますが、区分マンションのローンや管理費、修繕積立金に比べれば微々たるものです。
あと借地物件は固定資産税が住宅だけになって安いというのもメリットですね。
現金700万＋手数料を一括で支払っているので、そのうちの100万が帰ってきただけともいえます。現金回収には7-8年かかりますが、借地物件で評価価値はゼロに等しいとはいえ、収益還元法で家の売却は狙えますし、4年ほど現在のCFが続けば売却でも利益が十分出る安全圏と言えるでしょうか。
こちらは購入時から退去なく住んでくれてますので、このままずっと住み続けて頂きたいな～と思っている次第です。
もう少しCFを厚くするため、700-1000万の価格帯の戸建で物件をもう一つ購入したいと考えています。
1年を通しての感想
感想としては、
・不動産投資自体は初めてよかった
・もう少し早く始めてもよかったが、資金力を考えるとこの時期(30代半ば)だった
・区分＋戸建というハイブリッドには満足
・でも区分はホント、思った以上に現金が増えない
・区分に頭金入れすぎるよりは、始める際にもうひとつ現金で戸建買ったほうが良かったかも
という感じです。
区分投資ではCFの手残りがないということを実感として理解した1年でした。
1200万も自己資金入れたのに、1年のCFの手残りは10万円ぽっちですからね。
といっても、じゃあ区分投資は手残りがないからダメだ、というわけではなくて、残債は毎月確実に減っていきます。
この1年で200万は減っているわけで、これは原本返済分として純資産になります。5年続ければ1000万円です。
実際お金になるのは売却時という点と、不動産価格の経年低下するリスクがありますが、個人的な考えでは今後の5-10年程度で東京の好立地物件の資産価値が大幅に下落するとは考えにくい、と考えています。
区分はすべて業者売主物件を購入してますので実際の販売価格は購入時より1-2割は減ると思いますが、それを踏まえても5年で損益分岐点は超えるかなと。
ただ残債の減りというのは目に見えない資産ですので、わかりやすいキャッシュフローという形でお金が入ってこないと、不動産投資のモチベーションというのはなかなか上がらないというのもまた事実なのです。
ですので、戸建のCFが区分の出費や空室時の家賃収入減をカバーしてくれた点は助かりました。
いまから同じ資金で1年前に戻って不動産投資をするなら、区分を1つ削って3つ程度にして、頭金も減らしてそのぶん戸建を現金でもう一つ買うという選択をするかな～と思います。
また不動産投資を始めてから、大家としてなにかする、という手間は殆どありませんでしたので、本業が影響されることもなく、その点も満足しています。
最近の情勢と今後のポートフォリオや不動産投資戦略について
不動産投資は家賃下落や不動産価格下落のリスクが常にあるわけですが、この1年、東京オリンピック終了やwithコロナ時代が続いても東京の区分や家賃の金額が下がっている傾向は全くないですね。
自分の物件も、この1年で区分3戸が入退去しましたが、2物件は家賃を4-5000円up、1物件は前の入居者と同じ金額で入居者が決まりました。
というか東京オリンピック終われば不動産価格が下るって行ってる識者？の方が多かったですけどアレなんだったんでしょうかね。エビデンスもなさそうでしたが、結果的にも関係ありませんでした。
また現在は1ドル130円の歴史的な円安で、海外からの日本の不動産購入が目立って市場に出回る物件が減ってきているなんて話もよく聞きます。
ほか、昨今のニュースでインフレインフレとよく耳にしますが、不動産はインフレに強い資産ですし、融資という名の借金もインフレが進めば目減りすることになりますので、インフレのリスクヘッジとなる不動産をポートフォリオに組み込んでおくのは良かったと感じています。
まぁ日常生活的に賃金の上がらないインフレは勘弁してほしいですが、融資をひいた不動産投資を行っていると、インフレが得になる場面もあるので、おおらかな気持ちでいられます。
あとは日銀も超低金利を継続する方針を打ち出していますし、急に融資の金利が上昇することは現時点ではなさそうです。
1年前の区分投資始めた時点のブログを読み返すと年間400万は繰り上げ返済する！と息巻いてますが、金利が低いうちは繰り上げ返済より、上述の現金で戸建をもう一つ購入して、CFを月20万以上に早めにあげておきたいと考えるようになりました。
戸建と区分はそれぞれの役割が違い、
・区分は融資を利用して他人資本で長期的に資産を増やす(残債を減らす）＋保険効果(団信)
・戸建は現金のCFを増やす
・全体のCFで区分を繰り上げ返済していき、複利効果を狙っていく
というスタイルで進めて行きたいと思います。
あとは金利上昇した際のリスクヘッジとして、メガバンク系の株式も増やしておこうかと考えています。メガバンクの株は配当利回りも良いですし。
しばらくは現金：株式：不動産の比率は１：１：２あたりで振り分けて行こうと考えています。
