2025年も4月、年度始まりになりました。
最近はトランプ大統領の関税の影響でダウ平均、日経平均ともに大きく下落しており、後に〇〇ショックと呼ばれるであろう歴史の中にいる状態です。自分も持っている株式は暴落しておりここ数日でも大幅な下落となっていますが、その激動のなかにポジションがある事自体はワクワクしています(ほぼ強がりです)。
そんな中ですが、昨年分の確定申告も終わり、2024年の1年間の不動産投資(区分4件、戸建1件)の税引き前CF、税引き後キャッシュフローを報告します。
まず今年の1年も、繰り上げ投資や新規物件購入は行いませんでした。
本来は不動産投資で得たCFをそのまま繰り上げ返済にあてていく予定だったのですが、全くそのようになっていません。
原因のひとつとして、2023年は結婚による出費を言い訳にしていましたが、今年は子どもの誕生という人生のビッグイベントがありました。
そして子どもの誕生にあわせ、自宅マンションのリビングのリフォームを行うことに。これに関連して500万ほど現金が飛んでいきました(^_^;)
家庭をもつということはお金が飛んでいくということです。子どもは本当に可愛くて、プライスレスな幸せが得られるので無問題ですが。
そしてもう一つは新NISAですね。2024年の不動産の固定金利は1.88%だったので、ここに繰り上げするよりは株式投資のほうが非課税かつ利回りをみてもメリットが大きいので、新NISAの運用＞繰り上げ返済になります。これはコンセンサスでしょう。
リフォームの出費にあわせ、新NISAに突っ込みながら追加で不動産にまわす資産はさすがにありません・・
さて、それでは収支についての報告です。
まず結果からですが、区分4件、戸建1件のまとめた2024年の1年間のCFは
税引き前CFで約 120万円
税引き後CFは約 114万円
という結果でした。
今年1年で残債は170万ほど減りましたので、Totalでの資産増減は300万弱のプラスということになります。
今年は突発的な修繕はなく概ね無風ではありましたが、振り返るといくつかイベントがあり、今年の不動産関連の出来事を振り返ってみたいと思います。
①巣鴨の区分マンションの入退去
2024年は入退去が1件で、豊島区の巣鴨駅近のマンションの退去がありました。
もともと家賃87000円で賃貸していましたが、退去に伴い家賃を1000円あげて88000円で募集（広告費なし、敷金なし、礼金1ヶ月）したところ、退去日翌日からですぐに入居者がきまりました。
退去の修繕費用で差し引き3万円ほど出費はありましたが、空室期間ゼロは最高です。
すぐ入居が決まるともう少し家賃あげられたかな？という欲がでますが、すぐ決まったことを喜ぶべきでしょうね。
ここはもともと家賃83500円で周囲より割安感があって購入しましたので、現在のインフレ局面では次回は90000円台でいけるんじゃないか、という印象です。
とはいえ入退去は原状回復費用もかかりますし、新しい入居者さんは4年制大学の1年生さんのようですので、このまま4年間トラブルなく住んでくれたら、というところですね！
②借地物件の地代の上昇
とある夏の昼下がり、スマートフォンを確認すると見知らぬ電話番号から着信が入っていました。
最近は見知らぬ電話番号は9割方がマンション関連の営業の連絡のため、あまり気乗りしないながらも折り返すと、大阪の借地物件の地代を払っている地主さんからの連絡でした。(^_^;)！！
物件購入時は業者さんを介しての契約で実際地主さんとは顔を合わせたことがなかったのでやや緊張の瞬間でした。
いつもお世話になっております～などと話しながら内容を確認すると、固定資産税が上昇しているので、地代をupさせてもらえないか、という旨。
えっ地代の上昇ってこんな電話越しであるのか？と思いながらも、正直費用増えるのは嫌だな～という気持ちで値段を聞くと、月額500円（11000円からあ11500円）にあげてくれないか、ということでした。
もともとの地代も月額11000円でほぼ固定資産税で消えてるんじゃないか、という金額ですし、年間6000円のupでありほぼ影響がでない程度ですので、「大丈夫ですよ」とお返事。
これでCFが500円へることに ／(^o^)＼
③京都の区分マンションの理事長に就任
区分マンションからは定期的に収支などの資料が送られてくるわけですが、冬のある日、所有している京都のマンションから封筒が送られてきました。
内容を確認するといつもの収支の報告書の他に、現在の管理組合の理事長が退任するとのことで、次の理事長を募集したい、という用紙が入っていました。
区分所有者が理事長をつとめるのが一番よいと考えているが、立候補者がいない場合は第三者に委託せざるをえないと思います、との旨です。
正直理事長になりたいという気持ちは1mmもなかったのですが、所有者が他人事ではなく理事長として管理に目を通しておくほうがよいという意見は同意でき、また所有しているマンションは自分の居住地にほど近いところでもあることから、立候補しないにマルをつけつつ、他の立候補者がいなければ検討します、という内容で返信しました。
さてその後、管理委託している管理会社より「立候補者が一人もいないので、なんとか理事長をお願いできないか」という連絡であり、やむを得ず受諾したという流れになります。
後日大阪の管理会社のビルで会合が開かれ、その場で前理事長より印鑑の受け渡しや書類のサインを行い、理事長を任命されました。
お話を聞くと前理事長は高齢で資産整理で京都のマンションを売却し、その流れで理事長をやめるということでした。
前理事長からは、管理会社さんが十分サポートしてくれますよ、という引き継ぎでしたので、これもいい経験と思い、しばらくは頑張ってみたいと思います。
また何かエピソードがあれば記事にしたいところですね。
④減価償却の減少
2023年は減価償却など経費で利益分と経費分が相殺されましたが、2024年の確定申告ではついに利益が発生してしまいました。(T_T)
これは計上できる減価償却が切れたことに関係するのですが、もともとマンションの減価償却を建物と建物設備に分けて按分して計上していて、京都のマンションの設備は3年で耐用年数切れになるので、この分の減価償却が切れたことになります。
これで不動産の賃料の収入と経費を差し引くと20万ほどのプラスになりました。ほかの収入と合わせるので33%の税率になりますので、税引きCFが6万ほど減ることになります。
2025年は借地物件の戸建の原価償却の耐用年数4年もきれますので、さらに確定申告上の利益があがることになります。CFが十分あるのでデッドクロスになることはありませんが、次年度以後はさらにCFが減ることを想定しないといけません。利上げ問題もありますし・・
このため、2025年からは税金対策として青色申告で申請することとしました。青色申告は簡易帳簿でも10万円の控除が可能なため、今後は節税メリットがあるだろうという判断です（今年もやっておけばよかった・・）。
ただこの4年間でCFも原本返済もだいぶ進み、CFはトータルで450万、残債は650万ほど減り、トータルで1100万ほど資産は増えた計算になります。
マンションの購入時価格と現在の想定売却価格の差額を考えると、最近のマンション価格の高騰を加味すると損益分岐点は超えてるんじゃないかとは考えています。このため税引き後CFが多少減っても安心感はありますね。
引き続き中長期目線で継続していきたいと思います。
