34歳で思い立ち、これまでの貯金＋株式、投資信託というポートフォリオに不動産を加えることにした私momizi。
2021年4月-5月の間に4件の築浅中古区分マンションと契約したわけでした。
4つの区分マンションの物件の詳細はこちらの記事を
前回の記事にも書きましたが、4つの区分マンション契約で、物件の金額はトータルで9200万円、自己資金は1200万円で融資が8000万、現金比率は13%、キャッシュフローは月々＋62000円程度、となっていました。
もともと不動産投資を始める際、2000万円を自己資金としてまわそうと考えていました。
2000万円あれば中古アパートやRCマンションの頭金にして運用するという方法もあるんでしょうけど、日々の時間を取れない自分はそちらを選びたくなかったんですよね。１棟モノは利益が出る反面、初心者が下手に手を出すと入居率の低さや修繕費から破綻するリスクもありますので。長期にわたり資産価値を保ちやすい、低金利で融資もひける築浅中古区分マンション投資をメインにすると決めたのでした。ローリスクローリターンです。
さて自己資金におおよそ1200万円を投入し、経費を抜いてまだ不動産投資に使える金額が700万円ほど残っている状態でした。
この700万円、どう使うのが一番良いのか、色々考えてみました。
①手持ち資金として、次の不動産投資のタイミングまで預金として銀行に預けておく
②もう少し現金比率を上げるため、すでに契約した区分マンションの繰り上げ返済に充てる
③株式や投資信託に使用する
④頭金にいれて次の不動産投資を融資をひいて行う
⑤現金一括で不動産物件(戸建 or マンション)を購入する
あたりを考えたわけです。
さて、区分マンション4件は頭金を10%ほどいれており、月間家賃収入(修繕費、管理費ひかず)は約38万円、ローン返済は25万円ということで、俗に言う返済比率(ローン返済/家賃収入)は65%ほどでした。
不動産投資関連のYoutubeの動画をみると、この返済比率は可能であれば50%以下に抑えたほうが健全な経営ができるとのことです(ちなみに現金比率は30%あたりが及第点とのこと）
65%というのは基準からしてもかなり高いんだな～ということで、700万円を使うなら返済比率、現金比率を上げる方向に活用したほうがよいと考えました。
ということで④の融資を引く投資は一旦中止です。また自己資金比率は下がりますし、融資枠は今後のためにも残しておきたい。
不動産業者さんいわく自分の年収だとあと8000万ほどは融資はひける状況だそうですが、さすがにそんないっぱいいっぱいの借金をするリスクを背負い込みたくありません。
①や③もアリでしたが、いま不動産投資へと視野が狭くなっている自分としては、②か⑤のいずれかを選択することにしました。
ただ【②もう少し現金比率を上げるため、すでに契約した区分マンションの繰り上げ返済に充てる】については、そこまで旨味がないんですよね。
現金比率は上がりますしキャッシュフローも上がりますが、現在の月プラス6万円がプラス8.5万円になる程度で、結局金利分の利益しか出ないわけです。値段を入れる割にプラス金額が少ない。
ということで⑤の現金一括で追加購入を行うことをメインに考えることにしました。
現金一括で購入を考えるのであれば、予算500-700万程度の売値の築古区分マンションか築古戸建になります。
築古戸建 or 築古区分マンション
これどっちがいいか、という議論になれば、同予算であれば戸建の圧勝だと思います。(ですよね？？）
区分マンションは値段の安い物件は賃料は安いくせに、管理費、修繕積立金はいっちょまえに1～2万円くらいとってきます(築古なのでやむなし)。よって実質利回りは大きく下がるんですよね。しかも設備の故障などで値段もかかりやすい。また安い物件は魅力が低いので空室リスクも高い。
それに比べて戸建は
・物件数が少ないので競争力がある
・入居者がだいたい管理をしてくれる
・修繕費や管理費が毎月固定でひかれない
・ほったからし度は区分と同レベル
・一度入居すると長期入居になることが多い
と魅力が多いんですよね。
たとえば今の自分の区分マンション4件に600万円、実質利回り10%(+5万円/月)の物件を現金購入で追加したとします。すると
戸建追加前 トータル9200万円、自己資金1200万円、現金比率13%、キャッシュフロー＋62000円/月、 返済比率65%
戸建追加後 トータル9800万円、自己資金1800万円、現金比率18%、キャッシュフロー +112000円/月、返済比率56%
と、このようになります。
仮に600万円を繰り上げ返済に充てた場合、
繰り上げ前 トータル9200万円、自己資金1200万円、現金比率13%、キャッシュフロー＋62000円/月、 返済比率65%
繰り上げ後 トータル9200万円、自己資金1800万円、現金比率20%、キャッシュフロー +82000円/月、返済比率61%
繰り上げするより戸建投資にまわすほうが、返済比率、すばらしく下がってくるんですよね。
そして目先のキャッシュフローが増えるのも、今後キャッシュフローを繰り上げに充てていって複利効果を享受するのにプラスに働きそうです。
ということでこれ以上融資をひかずに返済比率を下げてキャッシュフローを上げるには、築古戸建を現金買いするのが一番良いと判断したわけです。
さて次は、どんな物件を購入するのか。
区分メインで行くと心に決めた舌の根も乾かぬうちに、こんどは築古戸建に興味を持ち出すのでした。
ちなみに激安の戸建を購入してリノベして高利回り、などは一切考えておらず、ある程度綺麗な物件のオーナーチェンジ物件一択です。そんなことに時間をかけてられませんので。
2021年6月、楽待、健美家などのポータルサイト、不動産会社のホームページをチェックする日が始まったわけでした。
つづく。
