2021年4月から区分マンション投資を始めた私momizi。
始める際には、不動産初心者の自分としても色々な本やYoutube動画を見聞きし、十分勉強し、納得した上で始めました。
今もYoutubeや楽待コラム、相談室など日々楽しく見ております。
そこで繰り広げられる論調に「ワンルームマンション投資はやめとけ」というものがあります。
この意見は投資家にコンセンサスとして浸透している感じもあり、調べたらいくらでも出てきますし、やめとけ系の動画でもほぼ全てが同調するコメントや「ほんとこの動画をみてマンション投資をはじめなくてよかった」といったコメントにいいねが集まっています。
幻冬舎ゴールドオンラインなどのヤフーニュースの記事に不動産投資を勧める記事がでれば、不動産会社のステマだの成功するわけないだのといったコメントだらけになります。
自分は区分投資をしている立場ですし、ワンルームマンション投資賛成派の立場です。
というわけでネットに跋扈するこのマンション投資やめとけ論調に対して、区分マンション投資を実際行い運用している自分なりの意見、反論を述べたいと思います。
コンテンツ
前提から
ワンルームマンション投資といいますが、このワンルームマンションというのは18-25平米あたりのワンルーム～1Kマンションの投資を一般的に指すと考えます。
2LDK～3LDKのファミリータイプは区分マンション投資でも少し変わってきます。1LDKが広義のワンルームマンション投資に含まれるのかは難しいところですね。
まず「ワンルームマンションはやめとけ」理論にもいろいろあって、
「新築ワンルームマンションはやめとけ」派
「中古ワンルームならいいよ」派
「ワンルームはダメだけどファミリー区分投資ならいいよ」派
「超好立地ならいいよ」派
「区分マンション投資自体をやめとけ。やるなら戸建か１棟モノ」派
「不動産投資自体をやめとけ」派
などに別れます。
新築区分については自分も否定的ですので、自分は「中古・好立地ならいいよ」派です。
新築区分に否定的な理由については、家賃の下落率が高い点と、家賃に比べてマンション価格が高すぎる点にあります。
ただ新築区分が一律に否定されるものではないと思います。新築プレミアムがついており、買った瞬間価値が下るというのはありますが、新築から価格が上昇している都心部のマンションもあるのも事実です。よって立地と将来性から購入時より資産価値が上がる確信があれば購入するのも良いと思います。ただ資産価値の上昇など確実性がないですし、やはり一般的にお勧めはできないでしょう。
さて区分マンション投資はやめましょう理論、とくに楽待相談室では素人の区分投資していいかの質問に対して、いわゆる大家さん連中が一同にこの理論をぶつけてきます。
その道のプロとも言える大家さん達の意見なので信頼性が高いように思えるのですが、個人的にはこれ、すごく違和感があるところです。
区分においても築浅区分や築古区分、都心好立地や地方など、さらに細分化されるところではありますが、ここからは自分も行っている、世間的な区分投資のイメージである好立地の築浅区分マンション(築10年-20年)を前提にお話していきます。
区分マンションをやめたほうがよいとよく語られる理由について、以下に列挙します。
・区分マンションの価格が高すぎて利回りが低すぎる。月々は数千円プラスか下手すればマイナスで、儲からない。
・積算価値が低く、追加の融資がひきづらくなる。融資枠減らしてしまい資産拡大ができない。
・耐用年数が長いので減価償却も微々たるもの、節税効果が低い。
・業者が謳う節税効果は最初だけ、年金対策や保険代わりにするほどの価値がない。
・35年後にローンを完済しても築古の価値の落ちきったマンションが残るだけ。
・10年ほど前はまだ価格が安かったが、今はバブルで参入するべきタイミングではない。今後資産としても下落する可能性が高い。
このあたりでしょうか。
たいして区分マンション投資のメリットについては
・一棟モノでは手の出ない都心好立地の物件を購入することができる
・好立地のため空室リスクは極めて低くなる
・好立地のため家賃下落リスクは低くなる
・個人の属性で融資がひきだしやすく、素人でも低金利で融資がおりる
・流動性が比較的高く、売りやすい
あたりでしょうか。
You Tubeなどで動画を見てみるとわかりますが、大体上記のデメリットを上げて、ワンルームマンション投資やめとけに繋げています。
区分マンション投資をしてるのは情弱の高属性サラリーマンや医師とかだけ、ともよく言われます。はい、ぼくのことですね。なまじ財力があって、また頭がいいというプライドがあるから、ポンポン騙されるし失敗を認めないそうです。ぐぬぬ・・(^_^;)
さて、では僕なりの意見もとい反論を記載していきます。
区分マンションの価格が高すぎて利回りが低すぎる。月々は数千円プラスか下手すればマイナスで、儲からない。
まずデメリットの1番目。
これは事実です。認めます。最大のデメリットでもあります。
最近の東京23区、特に都心9区あたりの駅チカ築浅区分ワンルームマンションなら、だいたい価格2000-3000万円、家賃8-10万円台、表面利回り4%台、実質利回り3%台が平均的なところかと思います。
融資1.5-1.7%とすると、だいたいフルローンで月々の収支は＋数千円、超都心部であればマイナスになります。ここに固定資産税やほかの経費を差し引くとまず年の収支は確実にマイナスになりますね。手出しになる時点で投資として成り立っていない、ということです。
これは事実で、年間の収支がマイナスになるのであれば投資をおこなうメリットはほぼないと思います。
まあローン返済のうちの4-5万円は残債が減っていくので実際の資産は少しずつ増えていきますが、年々マイナスがかさんでいくのでそのマイナスを賄いきれなくて意味ないよねっていう理屈です。しかも長期保有すると減価償却が切れてしまい収支マイナスなのに確定申告状は利益がでて徴税が発生する、いわゆるデッドクロスが発生してしまいます。こうなるとさらに負のスパイラルに陥ります。
※ここらへんは住宅FP関根さんのYoutube動画が非常に勉強になります
ただ反論したい点は、この議論のとき、前提となる投資する人物の個人的な属性や投資プランを全く考慮されていないという点があります。
つまり、この議論は「フルローンでの不動産投資」を前提にしているのです。
例えば投資のための資金を1億円もっている人物が、超都心部の3000万円の築浅区分マンションを賃貸用に現金一括買いで購入したとして、この投資が失敗するリスクはほぼゼロです。空室リスクは低いし年間収支は絶対プラスになりますし、資産価値が今後上昇する可能性もあるとすれば手堅い運用方法だと思います。銀行にただ預けるより良いでしょう。
上述の設定は極論ですが、すなわち個人属性が高いか低いか、どれだけ現金を持っているか、頭金を入れられるか、年齢などで、その投資が勧められるかどうかというのは大きく変わってくるということです。
個人的にも、年収500万円「程度」、貯金200-300万「程度」の方が、不労所得を得よう、資産拡大をしたい、儲けたい、FIREだ！という気持ちをもって数千万の融資をひいてフルローンで区分マンション投資を行うのは、絶対にやめたほうが良い、と思います。
その理由は前述もしましたが、キャッシュフローがプラスにならないのでほぼ不労所得は得られない、本業の収入が少ないのに不動産の収支がマイナス、かつ税金や修繕の出費があると精神的、金銭的に耐えられなくなる可能性が高いからです。
そしておそらく、不動産投資やめとけ派の理論はこの層に対しての意見で発信していると考えます。
不動産投資の最大の長所は融資、賃料という他人資本を利用してレバレッジを引いて資産拡大ができる点にあり、そのためには不動産で得た収入を再投資することによる長期的な複利効果を見込むことが最も重要になります。
不動産業者は年収が500万あれば融資が下りる、という理屈でこの層をターゲットにしているイメージがありますが、そんな余裕のない状態で月々手出しがあるとすると精神的にもつらいでしょうし、儲かる実感もなく結局年々の修繕費の上昇や家賃の下落で手出しが出現してきて、儲からないことに気づいて損切で売ってしまう、という流れになるのは明らかです。
一応毎年少しずつ繰り上げ返済をしてなんとかキャシュフローを改善させていく、という手段はありますが、年収500万では年間100万円の繰り上げでもかなり厳しいでしょうし、繰り上げでも1つのマンションの返済が完了するのに10-15年はかかるでしょう。ペースが遅すぎて、そこまで不動産一本で粘れる方がどれくらいいるでしょうか。
そして売却しようとすると、マンション価格が残債より低くなり、手出しで売却するのです。
こんな感じで「思っていたのと違う！失敗した！」となる方がいるのも事実ですが、それは購入前の自分が浅はかなだけで、ワンルームマンション投資が悪いわけではない。ここ重要です。
要はちゃんと利益が出る状態で運用すればいいんです。そのためには上述の現金買いは極端な例ですが、十分な頭金を入れるか早期に繰り上げ返済をすればよいのです。更にいうと、そのためには十分な頭金を入れられるだけのお金を準備するか、繰り上げ返済できるだけの十分な年収をもつことです。
まぁ区分投資で現金は増えない、というのは事実です。ここらへんは自分が1年運用した結果を記事にしていますので、こちらも参照ください。
積算価値が低く、追加の融資がひきづらくなる。融資枠減らしてしまい資産拡大できない。
これもよく聞くやつです。銀行がどんどん融資をしてくれないということですね。
区分マンションは積算価値が低いのも事実なのですが、それは相続税対策にもつながる利点もあります。
ただ不動産投資家、主に専業大家たちが勘違いしているのは、サラリーマン投資家は別に投資一本で食べていきたい、何億規模の融資に拡大したい、FIREしたいと考えているわけではないということです。融資をどんどんして拡大していくような考えが全てではありません。
1-2億の融資までで月々のCash flowが40-50万が最終目標で十分、という考えの方も多数います。
こちらは専業大家ではないのです。相続した不動産があるわけでもないし、何億もの融資をひいて事業的規模で運用したいわけではありません。
日々の仕事が一番大事ですし、仕事にやりがいをもって楽しく働いています。FIREがしたいわけでもない。
ただ日々の仕事のなかで、使える融資枠を使って、老後にむけて資産拡大はしていきたい。程度の考え方なわけです。
投資する人の理由は人それぞれです。自分の価値観を強要しないでよね。はい論破論破。
耐用年数が長いので減価償却も微々たるもの、節税効果が低い。
業者が謳う節税効果は最初だけ、年金対策や保険代わりにするほどの価値がない。
これも事実です。
初年度は色々と手数料が発生しますので現金は帰ってきますが、以後は減価償却も高くはとれませんし、区分マンションの附属設備の減価償却が切れる頃にはフルローンを組んでいればデッドクロスに入ってしまいます。
なので節税は区分投資をする際にそもそも当てにしない。設備の修繕費やローン返済などある程度は控除してくれるもの、と考えるべきです。
交通費などの雑費なんてほぼ計上できません。だって手間がかからないんだもん。
デッドクロス対策は、計画をもった繰り上げ返済や、最初から頭金を入れて、利益が出るようにしておけば解決できます。
35年後にローンを完済しても築古の価値の落ちきったマンションが残るだけ。
35年後になれば確かにマンション価値は下がっているでしょう。これも間違いではありません。
ただワンルームマンション投資、区分投資はコツコツと35年後の完済を目指して行うものではないのです。
区分投資は好立地物件ならではの資産価値の落ちにくさと空室率の低さ、家賃低下率の低さを前提として、他人資本を利用して資産を拡大することに目的があるわけです。
なのでマンション価格の下落スピードより資産拡大のペースが早ければいいだけの話です。
資産拡大とはすなわち、残債の減りと家賃から得られるCFです。この合計がマンション購入時からの価格の下落分を上回った時点で投資としては勝ちになります。
ただ、残債の減りが少ないのに家賃から得られるCFがマイナス、出費もかさむようなクソ物件を購入した場合は負けが見える勝負になります。
なのである程度はCFが出るようにする、マンション価格が家賃より高すぎる(利回りが低すぎる)物件は購入しない、というのが重要にはなります。
そのためにはそこそこレベルの利回り(実質利回り4%程度)で頭金を20%程度は入れることが重要になります。
こうしてある程度CFが出るようにしておけば、一般的に築浅好立地物件であればこの上回る時点というのは5-7年くらいです。残債は時間が解決してくれるので、そこから本業などの収入を繰り上げ返済していけばデッドクロスも回避でき、35年後には投資としては十分勝ちになっているはずです。要は資産価値が落ちきっていようが、その下落を上回る儲けが出ていればいいんですよ。
もちろん資産価値がある程度高い段階で売却するのもひとつの手です。
いつ売っても利益はでるけど持ち続けても家賃収入を獲得できる、という状況にいかにもっていけるかで、35年後のローンのないマンションを手ににれることが目的ではない。ということです。
10年ほど前はまだ価格が安かったが、今はバブルで参入するべきタイミングではない。今後資産としても下落する可能性が高い。
これもよく聞きますよね。
まず2010年頃に都心の区分マンションを購入した方々は、だいたい今は物件価格が大きく上昇しているので、ほぼみんな勝ちの状態になっている事実があります。
つまりこの時期に区分投資を始めた人は、キャピタルゲインという意味で成功しているわけですね。
でも区分マンション否定派は、「それは購入した時期がよかっただけ」「運が良かっただけ」でこの事実を片付けます。
そして「今はマンション価格が上がりきっているのでこれからは下がる」「少子高齢化が進むのでマンションは空室だらけになる、資産価値は下がる」と異口同音に唱えるわけです。
ですが、実際に過去に買った方はキャピタルゲインが得られる状況にあるのは事実なわけです。投資として成功しているわけです。なのにマンション投資否定派はまずそこを認めようとしない。
そして今後、中長期的な未来の不動産価格についても誰もわからないわけです。これを下がるものと決めつけて批判するのは、いかがなものかと思うわけですよ。
この考えは間違ってますでしょうか？
例えば米国株のインデックス投資の積立にしろ、これまで長期的に上昇しているからこそみんな勧めているわけです。未来がどうなるかわからないリスクはすべての投資に共通します。今が割高すぎて今後は価格が上がらないと決めつける根拠などひとつもありません。
「昔に比べて現在のマンション価格が割高である」というのは事実ですし、現在の低金利政策が結果的に不動産価格を吊り上げているのも事実でしょう。
ただ現在(2022年8月)のインフレ局面や円安から、円の価値が低下傾向にありますので、インフレに伴い不動産の価値が上昇する可能性はあります。
アジアの主要都市の不動産の利回りに比べて東京はまだ利回りが高く、もう少し価格が上がる伸びしろはある、という意見もあります。
また少子高齢化は進むのは事実ですが、人が減るのは田舎や地方都市が中心で、東京を始めとした都心部には人は集まり続けると考えます。そして生涯未婚率が上昇している昨今、一人暮らし用の都心部の区分マンションの入居率が極端に中長期的に下がるとは、どうしても自分には考えられないのです。
なので個人的には、中長期的に以前の不動産バブル崩壊のように資産価値が一気に落ちるような局面にはなりえない、と考えています。
そして仮に今後不動産価格低下を待って購入する戦略だったとして、それがいつになるのかわかりませんし、そんなことを言ってると結局いつまでも始められない可能性もあります。もし不動産投資をする気があるなら機会損失になります。
「今の不動産価格が10年前より上がっている」ことと「今不動産を購入すると損をする」ことはイコールではありません。
不動産投資は時間を味方につける投資なので、始めると決めたなら早めに始めたらいいんじゃないの？と思うわけです。
じゃあ区分投資否定派は、結局なんの不動産投資なら勧めるの？という話
不動産投資自体やめとけ派の方はおいておいて、いわゆる楽待の否定派の大家さんたちは１棟アパートを勧めている方が多い印象です。
いわゆる専業大家さん達がよく言う、区分はだめ、利益のでる一棟ものやりましょう理論ですが、それと同時に「いまは本当にいい物件がない」とも彼らは言います。
そもそも一棟もので本当に利回りがよくて儲かる物件というのは持ち主が手放すわけがない。まあ相続対策や資産整理、諸事情などで物件を手放す方はいるでしょうが、それこそ専業大家さんやプロたちが虎視眈々とそういった物件を狙っているわけで、すぐ市場から姿を消すでしょう。
プロの大家レベルで購入に足る物件が年に数件あるかないか、レベルのレッドオーシャンなわけです。
そこに片手間で不動産投資を考えている素人投資家が太刀打ちできるわけがありません。
まあ時間をかけて、良い物件がでるまで待つ、という考え方もあります。ではいつになれば物件が買えるのでしょうか？
熟練の大家たちは区分はだめと主張するが、じゃあ一棟モノのいいのをそんな初心者が参入できるのかというと無理だという。
アパートのほうが失敗した際のリスクは高いですし、修繕や管理などについても片手間でやって利益を出すのは難しくなってきます。そんなこんなで良い物件を探してると結局始められない、という状況になります。
始めるのが遅くなるとその分が機会損失になります。やろうと思ったら早く始めたほうがよいのです。区分ダメ、１棟モノ！と考えても結局いい物件なんて判断できず時間が経つのがオチです。
逆説的に区分は、利益にならないからそういったセミプロ的な大家達が狙わないゾーンであります。ライバルが少ないのです。
そして上述した年収の高くない投資家さんがやっぱり違うと感じて、売りに出すことで物件が多数あります。よって流動性が高く参入がしやすい。
また区分なんて立地以外は殆ど似たような間取りですから、投資の再現性も高い。
しっかり資金を準備して立地さえ間違えなければ、大きな失敗はしにくいわけです。
繰り返しになりますが、キャシュフローがでない問題は、十分なキャッシュを頭金に入れる、給与収入で早期に繰り上げ返済を済ませていくことで改善をはかることができます。初心者が参入しやすい、再現性が高いのはこのゾーンだと思います。
自分の購入した区分マンションはこちらにまとめてますので、ご参考までに。
別に自分も１棟アパートを否定はしませんが、融資をひくハードルが高い、新築や築浅アパートは選定にセンスを要する、築古は修繕費や長期的な空室リスクが上がる、都心好立地は価格高すぎ利回り低すぎで区分と変わらん気がする、などの理由で初心者は参入が難しいと感じています。
戸建は価格帯がアパートより低くなるので、個人的にもオススメです。ただ融資が難しいので現金買いが基本ですね。
区分のワンルーム投資が本当にクソだったら、なんでこんなに世の中にマンション投資をしている人が多いのか
不動産投資の区分投資をしている方はたくさんおられます。不動産会社もそういった売買で収益を上げているわけですし、不動産会社なんて探せばものすごくあります。ポータルサイトを見てもそれだけ需要があるわけです。
自分の賃貸マンションが個人の不動産投資家の物件であるという方も多いでしょう。
ではこれだけワンルームマンション投資はクソだと世間が言っているのに、なぜそんなにやっている方が多いのでしょうか？
世の中のワンルームなどの区分投資をしている人はすべて頭が悪い？
失敗した物件が売りに出されて、次の餌食がババ抜きのように物件を購入している？
そも、高属性サラリーマンや医師というのは、資産運用に疎い人も多いかもしれませんが、自頭は世間一般平均より明らかにいいはずです。
そんな人達がみんな騙されてマンション投資をしているとは、自分はどうしても考えられないわけです。
まぁ自分の知り合いに、医師になりたてで新築ワンルーム投資を行って失敗して売却した知人もいるっちゃいますが・・(^_^;)
失敗した！という人も中にはいて(新築ワンルームやクソ物件、年収の高くない人など)、情報を発信したりFPに相談する人もいるでしょう。
ただ十分な資産をもって中長期的な資産拡大の手段としてマンション投資をしている人も多いと思います。
ここまで否定的な意見が多いと、「高年収、高属性のくせにワンルームマンションみたいな儲からない投資して騙されてやんのｗｗ」みたいな高ステータス連中を見下したい気持ちがあるんじゃないかと邪推したくなりますね。タワマン否定派に通じるやつです。※偏見です
あとヤフコメとかYou Tubeコメントでマンション投資否定しているやつ、全員不動産投資していないやつ説です。
どうせ(かつての自分のように)営業電話でマンション投資に嫌なイメージだけもって、ステディーぶって、やっている連中を見下したいしょうもない連中だということです。※これも偏見
そしてなぜこれほど、ワンルームマンション投資やめとけ系のYou Tubeの動画が多いのか。これは別に、配信者が博愛の気持ちをもって区分で苦しむ人がいなくなって欲しい！と思っているわけではありません。ワンルーム投資が気になったり考えている人が世間に多いから、要は視聴回数が稼げるから、お金が欲しいからです。自分のためです。
情報を取捨選択するときは、その情報を発信している人はなぜその発信をするのかということを常に考えるようにしましょう。
そんなに良い投資なら業者自らがやりますよね理論
これも耳タコレベルになった否定派の意見ですよね。
仕事中に電話をかけてくる営業マンはマジでムカつきますので、「そんな勧めるんなら自分でやれや」と言いたくなる気持ちはよくわかります。
ただそういった不動産の営業マンには十分な資産や年収、融資をひく力はなく、上述の理論から自分がやって勝てる投資ではないということを理解しているからしないんです。
おわりに
ということで何が言いたかったかというと、
頭ごなしにワンルームマンション投資は否定するものではない
否定するにしても、投資する人物の前提をちゃんと設定してから話しましょう
ということです。
個人的には最低年収1000万円、投資に使える金額1000万円、ここらへんがワンルームマンション投資を初めてもよい最低条件だと思います。
到達していない方はワンルーム投資はあきらめて資産が貯まるまで株式投資をメインにするか、貯金や自己投資で年収をあげるなど、別のところに注力すべきでしょう。
