さて、2024年2月、確定申告の時期がやってまいりました。
先日不動産関連の帳簿もつけて確定申告を完了してきました。
最近はeTAXとマイナンバーカードで自宅で完了できるのは本当に楽ですね。マイナンバーカードにあーだこーだ言って発行しない世間の人も多いようですが、確定申告の手軽さや住民票のコンビニ発行などの手間が大幅に減るだけでも、発行するほうがメリットは大きいと思います。
ということで2023年の1年間の不動産投資(区分4件、戸建1件)に関連したイベントや、税引き前CF、税引き後キャッシュフローについて報告します。
まず特にこの1年、繰り上げ投資や新規物件購入は行いませんでした。
これは新NISAが始めるためにキャッシュを置いておきたかったなどの理由もありますが、一番の理由はライフスタイルの変化によるところが大きいです。そう、それは結婚です。
2023年には私事ですが結婚し、このため結婚式関連や指輪などで多くのお金が旅立っていきました（^^;）
人生の一大イベントなので特に惜しまず使いました。後悔はないですが、キャッシュは大きく減りました笑
ちなみにかつて家事代行サービスも利用してブログの記事にしていましたが、妻と相談の結果、サービスも中止することに・・
ちなみに家事代行サービスはこの記事以後も継続していましたが、本当に素晴らしいサービスでした。独身男性こそぜひ利用すべきだと思っています。今までありがとう、ミッシェルさん。
そして不動産投資を行っていることは妻にもちゃんと伝えてはいますが、不動産投資あるあるですが新規物件購入、特に融資についてはかなり否定的で、なかなか理解が得られそうにありません。今後購入するとしても十分貯金の上での戸建キャッシュ買いしか無理そうだな。。という雰囲気ムンムンです。
さて、それでは収支についての報告です。
では結果からですが、区分4件、戸建1件のまとめた2023年の1年間のCFは
税引き前CFで約 130万円
税引き後CFも変わらず、約130万円
という結果でした。
税引き後CFでも変わらないというのは、今年1年の不動産投資の収入と経費の計算でプラマイゼロで、節税効果も追加徴税もなかったということです。
これは不動産の減価償却などの経費計上で不動産の収入とあわせるとマイナスになりましたが、ローンの土地代分が経費から省かれることによりゼロになったということですね、
ちなみに残債は今年1年で約170万減りました。
よって資産増減ではプラス300万円が今年1年の結果になります。
ちなみに2022年の1年での税引き後のCFは88万円ほどでした。
2022年は入退去でかなり出費がかさみましたが、今回はそういうことが少なかったところも要因でしょうか。
ただ今年も細かいイベントは色々ありましたので、振り返ってみたいと思います。
①駒込の区分マンションの退去報告
2023年は5物件のうち、入退去は1件のみでした。
その1件というのが駒込の区分マンションです。
そもそも契約が2022年6月だったのですが、2023年4月に退去の連絡がありｍ1年に満たない期間で退去報告になりました。
原因がなんであれ、入居期間が短いことは貸主側にはいいことはあまりありません。
少しブルーになりましたが、今回の退去に関しては
・部屋が綺麗に使用されており(入居期間短いことも関連あるでしょうか）、原状回復費が数万円と少量で済んだ
・短期解約違約金を設定しており、賃料1ヶ月分の追加収入があった
・退去日とほぼ入れ替わりのタイミングで次の入居者の契約が取れた
という入退去においてはベストに近い入れ替えのムーブとなり、それでようやく収支プラマイゼロ、という結果になりました。
この新契約者さんは大学1年生とのことで、4年間住んでいただくことを願うばかりです。
②戸建て物件の修繕発生
戸建て物件の管理会社より連絡があり、襖が剥がれており、修繕の相談がきているとのことでした。
もともとこの戸建物件は業者がリフォーム→賃貸付後の売却、という出口で購入した物件で、修繕などは前の持ち主が行っている物件です。
襖などが剥がれることに関しては住んでいる中での出来事であり借り主負担でもよいのでは？と思いながら写真をみると、リフォームで襖などに入ったリメイクシールがペロンとめくれているような状況でした。
これに関しては入居者側には非はないだろうということで、貸主負担で修繕することとしました。
家全体の襖12枚ほどの張替えで4万円ほどでした。
③2年固定金利の上昇
区分マンションの融資はソニー銀行でうけていますが、2021年に契約して2年が経過しました。
2年固定金利で契約しておりもともとの金利が1.64%でしたが、これが1.88%に上昇しました。
たった0.24%ですが、融資金額も大きいですので日々のCFに影響が出ます。
これまでCFは143000円でしたが、金利上昇により132000円に低下してしまいました。
しかし金利があがると、これまで上がってきた残債返金割合がまた減ってしまい、嫌な気持ちになります。
本当に融資というのは銀行側(日銀)の腹積もりしだいだなというのを感じる次第ですね。この金利上昇に対するリスクヘッジは銀行株自体の取得だと考えており、自分はメガバンク系の株は保有するようにしています。
④区分マンションの修繕積立金の増額
また、森下の区分マンションの管理組合より連絡があり、2024年より修繕積立金が
4500円→10000円へ増額となりました。
森下のマンションも築13年目になっており、大規模修繕を見据えての増額になります。
まぁ修繕積立金は貯金のようなものなので10000円に上がる事自体は問題ないのですが、当然キャッシュフローが下がります。
この森下物件単独でみれば、もともと頭金を400万入れておりCFは16000円ほど出ていましたが、ローン金利の上昇と修繕積立金の増量でCFは8000円台まで下がってしまいました。
最初に頭金も入れているのでそれでもCFはプラスで回りますが、これが最初からフルローンでとんとん～マイナス収支で投資をしている場合、CFが一気にマイナス1万円とかになり、ダメージを受けそうですね。
この増額のタイミングでこの森下のマンションが売りに出されていたりもしていました笑
金利上昇と修繕積立金の増額はCFに影響を与える因子として組み込んではいますが、それでももともとの体力がないと影響はかなり受けますね。
おわりに
上記のようなイベントもありながら、2023年を振り返るとCFは130万ほどは入っており、残債も順調に170万ほど減っており順調な経過となっています。
この資産増加分がマンション購入費と売却費の差額分を上回れば損益分岐点を超えてくるわけですが、現状の計算では2025年には分岐点を超えてくるかな、というところですね。
自分は2021年に物件を購入しており、長期譲渡になる2027年のタイミングで一度査定はしてもらおうかと考えているのですが、現状は持ち続けてCFによる繰り上げ返済を行う方針を優先して考えています。
最近は日経平均もバブル時期まで回復し、株式市場に加熱感はあり、自分の株式関連の資産も伸びていますが、不動産のこの安定した資産増加はやはり魅力的で、分散投資が重要だと改めて感じています。
2024年の目標としては、新NISAのつみたて枠と成長投資枠に満額ではないにせよある程度は入れて、その上でキャッシュが貯まれば700-800万クラスの戸建を1件購入したいなというところですね。
